管理之道
管理之道
對(duì)國(guó)內(nèi)眾多民用建筑工程勘察設(shè)計(jì)咨詢企業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅是業(yè)務(wù)的重要組成部分，也是企業(yè)利潤(rùn)的主要來(lái)源。這決定了企業(yè)必須時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)走勢(shì)，適時(shí)調(diào)整企業(yè)營(yíng)銷方針和戰(zhàn)略規(guī)劃。針對(duì)本輪房?jī)r(jià)嚴(yán)控政策，結(jié)合近期國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，筆者認(rèn)為民用建筑工程勘察設(shè)計(jì)咨詢企業(yè)戰(zhàn)略應(yīng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。
謹(jǐn)慎把握住宅地產(chǎn)，突出商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。一般來(lái)說(shuō)，住宅類地產(chǎn)市場(chǎng)是民用建筑工程勘察設(shè)計(jì)咨詢企業(yè)的主要市場(chǎng)。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控主要針對(duì)的是住宅類市場(chǎng)，本輪嚴(yán)控，商業(yè)地產(chǎn)可以說(shuō)是因“限”得福。開(kāi)春以來(lái)，開(kāi)發(fā)商激烈搶奪商業(yè)地塊，資金流也有很大部分流向了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。在嚴(yán)厲的調(diào)控政策“組合拳”下，房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅唱主角的局面或?qū)⒅饾u改變，投資者將對(duì)各類商鋪市場(chǎng)越來(lái)越青睞。從國(guó)內(nèi)的樓市格局看，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型已向商業(yè)地產(chǎn)、保障房開(kāi)發(fā)、三舊改造、房地產(chǎn)基金四類轉(zhuǎn)變。一些大的房地產(chǎn)企業(yè)如原本以做住宅類為主的萬(wàn)科等，早就從2009年開(kāi)始試水商業(yè)地產(chǎn)，近年來(lái)更是大量招聘商業(yè)地產(chǎn)人才。有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型已成為一種趨勢(shì)。在重慶、昆明等西南地區(qū)，今年也已逐步調(diào)整以住宅為主的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。雖然目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)還未形成清晰的開(kāi)發(fā)理念和成熟的管理體系，但區(qū)域市場(chǎng)和房地產(chǎn)重要企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向必須引起足夠的關(guān)注。勘察設(shè)計(jì)咨詢企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的研究和跟蹤，加大與戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型房企的聯(lián)系力度，適時(shí)調(diào)整公司住宅類和商業(yè)類市場(chǎng)份額，在謹(jǐn)慎把握住宅地產(chǎn)走向的基礎(chǔ)上，加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷力度，全力突出對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)份額的占領(lǐng)。
重點(diǎn)關(guān)注安居工程建設(shè)，引領(lǐng)保障房設(shè)計(jì)市場(chǎng)。2月21日到2月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部陸續(xù)與各地方政府簽下不完成保障房建設(shè)任務(wù)就要受到嚴(yán)厲處罰的“軍令狀”，并與各地方政府簽訂責(zé)任狀，將保障房建設(shè)任務(wù)層層分配，要求各項(xiàng)保障性安居工程務(wù)必在今年10月31日前全面開(kāi)工，行政問(wèn)責(zé)已成為保障房建設(shè)的執(zhí)行保障。根據(jù)規(guī)劃，今后五年，國(guó)內(nèi)要開(kāi)工建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房，2011年和2012年，每年分別要完成1000萬(wàn)套保障房建設(shè)任務(wù)。2011年的1000萬(wàn)套，比2010年建設(shè)的580萬(wàn)套增加72%，大大超過(guò)此前的市場(chǎng)預(yù)期，資金投入突破1.3萬(wàn)億元，中央財(cái)政劃撥款將達(dá)到1300億元左右，國(guó)內(nèi)保障房建設(shè)已經(jīng)駛?cè)搿翱燔嚨馈?。除中央在資金上對(duì)保障房建設(shè)加大投入外，近期北京、上海、廣州、哈爾濱、廣西等地也在資金來(lái)源上出臺(tái)了相關(guān)政策，國(guó)內(nèi)6000億元公積金也將逐步進(jìn)入保障房市場(chǎng)。2011年湖北省計(jì)劃解決30余萬(wàn)戶城鄉(xiāng)低收入家庭的住房困難，武漢市將建設(shè)10萬(wàn)多套保障性住房，幾乎相當(dāng)于去年一年整個(gè)武漢市的商品房成交量?？辈煸O(shè)計(jì)咨詢企業(yè)應(yīng)結(jié)合政府加大保障房建設(shè)政策，盡快占領(lǐng)保障房設(shè)計(jì)市場(chǎng)。
緊盯房地產(chǎn)市場(chǎng)格局調(diào)整，抓牢房企重點(diǎn)目標(biāo)。嚴(yán)厲調(diào)控措施的出臺(tái)除對(duì)房地產(chǎn)供求產(chǎn)生極大影響外，也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局產(chǎn)生了一定的影響。信貸收緊，銀行停止按揭貸款后，受影響不止是購(gòu)房者，房地產(chǎn)開(kāi)放商也將受到極大沖擊，資金實(shí)力不雄厚的中小開(kāi)發(fā)商將出現(xiàn)資金斷流的情況，“缺奶”的房地產(chǎn)企業(yè)將不得不面臨倒閉或轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)的市場(chǎng)格局必將產(chǎn)生一定的變化。在此情況下，勘察設(shè)計(jì)咨詢企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步加大對(duì)國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)，特別是過(guò)100億或500億元以上銷售額的大型房地產(chǎn)企業(yè)的跟蹤力度，全力抓牢企業(yè)目標(biāo)市場(chǎng)。
抓好已建或在建項(xiàng)目，規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的嚴(yán)控對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和資金提出了比較高的要求，對(duì)之產(chǎn)生了很大的影響。在此條件下，勘察設(shè)計(jì)咨詢企業(yè)應(yīng)抓好已建或在建項(xiàng)目的合同簽訂和合同履約情況，完善合同管理，盡力規(guī)避因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)抗壓能力不強(qiáng)給公司帶來(lái)的資金風(fēng)險(xiǎn)，保障公司資金安全，提高項(xiàng)目效益。
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